Betreiberpflichten: Trinkwasser und Kältemittel

Wer ein Gebäude betreibt, in dem Trinkwasser erwärmt oder Kälte erzeugt wird, hat Pflichten, die niemand von sich aus erinnert. Diese Seite sagt Ihnen in klaren Worten, wer wann was muss – und was passiert, wenn es liegen bleibt.

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Stand: 1. September 2026 · Maier Heiztechnik GmbH, Köngen · für Wohnungswirtschaft, Verwaltungen, Gewerbe und öffentliche Auftraggeber im Großraum Stuttgart und Esslingen

Wen das betrifft

Betreiberpflichten hängen nicht an der Gebäudegröße, sondern an zwei Fragen: Geben Sie Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit ab? Und enthält Ihre Kälte- oder Klimaanlage fluorierte Treibhausgase? Beides trifft auf mehr Liegenschaften zu, als die Betreiber vermuten.

Sie sind …	Dann gilt für Sie …
Vermieter von Wohnraum mit zentraler Warmwasserbereitung	Legionellenuntersuchung alle drei Jahre, wenn es eine Großanlage ist
Hausverwaltung oder WEG-Verwaltung	dieselbe Pflicht – die Verwaltung ist der handelnde Betreiber
Hotel, Pflegeeinrichtung, Schule, Kita, Sportstätte	jährliche Untersuchung, weil öffentliche Tätigkeit
Betreiber einer Kälte-, Klima- oder Wärmepumpenanlage mit F-Gasen	Dichtheitsprüfung nach CO₂-Äquivalent, Anlagenbuch, Sachkunde
Eigentümer eines Gebäudes aus der Zeit vor 1973	Bleileitungen mussten bis 12. Januar 2026 raus sein

Trinkwasser: Legionellen

Legionellen vermehren sich im lauwarmen, stehenden Wasser. Gefährlich werden sie beim Einatmen feiner Tröpfchen, also unter der Dusche. Deshalb knüpft die Trinkwasserverordnung die Prüfpflicht nicht an das Alter der Anlage, sondern an ihre Bauart und an die Nutzung des Gebäudes.

Wann Ihre Anlage eine „Großanlage" ist

Es genügt eines der beiden Merkmale:

der Trinkwassererwärmer fasst mehr als 400 Liter, oder
zwischen Erwärmer und der entferntesten Entnahmestelle stehen mehr als 3 Liter Wasser in der Leitung – je nach Rohrdurchmesser oft schon nach rund 15 Metern.

Der häufigste Irrtum: „Wir haben doch nur einen kleinen Speicher." Die 3-Liter-Regel greift unabhängig vom Speicher. Ein Mehrfamilienhaus mit langen Leitungswegen ist fast immer eine Großanlage. Ein- und Zweifamilienhäuser sind ausgenommen.

Die Intervalle

Nutzung	Intervall	Beispiele
Gewerbliche Tätigkeit	mindestens alle 3 Jahre	vermietete Wohngebäude, Bürogebäude mit Duschen
Öffentliche Tätigkeit	jährlich	Hotel, Pflegeheim, Schule, Kita, Sportstätte, Schwimmbad
Neue oder wieder angefahrene Anlage	erstmals nach 3 bis 12 Monaten	Neubau, Anlage nach längerem Stillstand

Nach mehreren unauffälligen Jahresbefunden kann das Gesundheitsamt das Intervall verlängern. Das ist eine Entscheidung der Behörde, keine Selbsteinschätzung des Betreibers.

Wie eine Untersuchung abläuft

Probenahmestellen festlegen. Mindestens der Austritt am Erwärmer, der Rücklauf der Zirkulation und je Steigstrang eine periphere Stelle. Die Festlegung entscheidet über die Aussagekraft – und über den Preis.
Probenahme durch zertifizierte Probennehmer. Nicht durch den Hausmeister. Analysiert wird in einem akkreditierten Labor.
Befund bewerten. Unter 100 KBE je 100 Milliliter ist alles im Rahmen. Darüber greifen Meldepflichten.
Dokumentieren und informieren. Befunde werden aufbewahrt, die Nutzer sind über das Ergebnis zu informieren.

Wenn der Wert überschritten ist

Befund je 100 ml	Was zu tun ist
bis 100 KBE	kein Handlungsbedarf, normales Intervall
über 100 KBE	Anzeige beim Gesundheitsamt, weitergehende Untersuchung zur Eingrenzung, Gefährdungsanalyse durch eine fachkundige Person
hohe Befunde	zusätzlich Sofortmaßnahmen: thermische oder chemische Desinfektion, im Einzelfall Duschverbot bis zur Sanierung

Ein Befund ist kein Vorwurf. Legionellen entstehen aus Bau- und Betriebsbedingungen: zu niedrige Speichertemperatur, schlecht abgeglichene Zirkulation, tote Leitungsenden, leerstehende Wohnungen ohne Spülung. Rechtlich kritisch wird nicht der Befund, sondern das Nichtstun danach. Bußgelder bis 25.000 Euro sind vorgesehen.

Was die Ursachen sind – und was hilft

Temperatur. Am Speicheraustritt dauerhaft 60 °C, im Zirkulationsrücklauf nicht unter 55 °C. Wer aus Sparsamkeit absenkt, züchtet Legionellen.
Zirkulation. Ohne hydraulischen Abgleich kommt der entfernteste Strang nie auf Temperatur. Das ist die häufigste bauliche Ursache.
Stagnation. Tote Leitungsenden aus Umbauten, ungenutzte Bäder, Leerstand. Was nicht gebraucht wird, gehört zurückgebaut, nicht abgesperrt.
Spülpläne. Bei Leerstand und in Ferienzeiten braucht es einen dokumentierten Spülplan – oder eine automatische Spüleinrichtung.

Bleileitungen: die Frist ist abgelaufen

Nach § 17 der Trinkwasserverordnung mussten Leitungen aus Blei – auch einzelne Teilstücke – bis zum 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt sein. Betroffen sind praktisch nur Gebäude aus der Zeit vor 1973. Eine Fristverlängerung bis 2036 ist möglich, aber eng begrenzt: beim selbst bewohnten Eigenheim ohne Gesundheitsgefährdung, oder wenn der Auftrag erteilt ist und der Betrieb ihn aus Kapazitätsgründen nicht früher ausführen konnte.

Zwei Punkte, die oft übersehen werden. Erstens: Findet ein Installationsunternehmen Bleileitungen, muss es das Gesundheitsamt benachrichtigen. Zweitens: Der Grenzwert für Blei sinkt zum 12. Januar 2028 von 10 auf 5 Mikrogramm je Liter. Wer jetzt saniert, erledigt beides in einem Zug.

Kältemittel: die F-Gase-Verordnung

Seit März 2024 gilt die Verordnung (EU) 2024/573. Sie hat die alte F-Gase-Verordnung abgelöst und verschärft zwei Dinge: die Pflichten im laufenden Betrieb und den Zeitplan, nach dem klimaschädliche Kältemittel vom Markt verschwinden. Für Betreiber heißt das: prüfen, dokumentieren – und rechtzeitig umstellen.

Dichtheitsprüfung nach CO₂-Äquivalent

Maßgeblich ist nicht die Füllmenge in Kilogramm, sondern die Füllmenge multipliziert mit dem Treibhauspotenzial des Kältemittels. Zehn Kilogramm eines Kältemittels mit hohem Potenzial können deshalb strenger eingestuft sein als fünfzig Kilogramm eines modernen.

Füllmenge	Prüfintervall	mit Leckage-Erkennungssystem
ab 5 t CO₂-Äquivalent	jährlich	alle 24 Monate
ab 50 t CO₂-Äquivalent	halbjährlich	jährlich
ab 500 t CO₂-Äquivalent	vierteljährlich	halbjährlich

Ab 500 Tonnen CO₂-Äquivalent ist ein automatisches Leckage-Erkennungssystem vorgeschrieben und selbst jährlich zu kontrollieren. Hermetisch geschlossene Anlagen unter 10 Tonnen sind von der Prüfpflicht ausgenommen.

Anlagenbuch und Sachkunde

Anlagenbuch je prüfpflichtiger Anlage mit Kältemittel, Füllmenge, Treibhauspotenzial, allen Wartungen, Reparaturen und Nachfüllungen sowie den Ergebnissen der Dichtheitskontrollen. Mindestens fünf Jahre aufzubewahren, auf Verlangen der Behörde vorzulegen.
Sachkunde. Arbeiten am Kältekreis darf nur zertifiziertes Personal eines zertifizierten Unternehmens. Als Betreiber sind Sie verpflichtet, sich davon zu überzeugen.
Rückgewinnung. Bei Wartung und Entsorgung ist das Kältemittel zurückzugewinnen, nicht abzulassen.

Der Zeitplan, der Investitionen bestimmt

Zwei Dinge sind zu unterscheiden: Was darf neu eingebaut werden, und womit darf eine bestehende Anlage noch nachgefüllt werden. Für den Bestand gibt es keine Stilllegungspflicht.

Ab	Was sich ändert
2025	Kälteanlagen: frisches Kältemittel mit Treibhauspotenzial ab 2.500 nicht mehr zulässig. Mono-Split-Klimageräte unter 3 kg mit Potenzial ab 750 dürfen nicht mehr neu in Verkehr gebracht werden.
2026	Klimaanlagen und Wärmepumpen: frisches Kältemittel mit Treibhauspotenzial ab 2.500 nicht mehr zulässig.
2027	Kaltwassersätze und Luft-Wasser-Splitgeräte bis 12 kW dürfen nicht mehr mit Kältemitteln über einem Potenzial von 150 neu in Verkehr gebracht werden.
2029	größere Splitsysteme folgen.
2030	die meisten stationären Kälteanlagen dürfen nur noch mit sehr niedrigem Treibhauspotenzial neu gebaut werden.
2032	Nachfüllen von Kälteanlagen nur noch mit einem Potenzial bis 750; R410A nur noch als aufbereitete Ware.

Der praktische Punkt ist nicht das Verbot, sondern der Preis. Lange bevor ein Kältemittel verboten wird, wird es knapp und teuer, weil die zulässige Menge am Markt jährlich sinkt. Wer eine Anlage bis kurz vor die Frist betreibt, zahlt jede Nachfüllung teurer und findet im Störfall womöglich nichts. Deshalb gehört die Umstellung in die Investitionsplanung, nicht in die Störungsbehebung.

Was wir Betreibern empfehlen

Bestand aufnehmen. Welche Anlage, welches Kältemittel, welche Füllmenge, welches CO₂-Äquivalent, welches Prüfintervall. Das ist eine Nachmittagsarbeit und beendet die Unsicherheit.
Termine in ein System. Prüfintervalle, Legionellenuntersuchungen und Wartungen gehören in einen Kalender mit Erinnerung, nicht in einen Ordner.
Anlagen mit hohem Potenzial zuerst planen. Alles, was auf R404A oder vergleichbaren Kältemitteln läuft, gehört auf eine Liste mit Austauschjahr.
Umstellung mit ohnehin fälligen Maßnahmen bündeln. Wer Kältemittel, Regelung und Automation in einem Zug angeht, zahlt einmal Rüstzeit statt dreimal.

Und noch eine Pflicht: Gebäudeautomation ab 70 Kilowatt

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz sinkt für Nichtwohngebäude die Schwelle, ab der Gebäudeautomation und Energieüberwachung Pflicht werden, von 290 auf 70 Kilowatt Nennleistung. Damit fallen erstmals auch Kitas, kleine Schulen, Verwaltungsgebäude und Werkhallen darunter. Was das praktisch bedeutet, steht unter Geschäftskunden; wie eine solche Aufschaltung aussieht, zeigt die Seite Digitaler Heizungskeller.

Was wir davon übernehmen

Bereich	Unsere Leistung
Trinkwasser	Festlegung der Probenahmestellen, Probenahme durch zertifizierte Probennehmer, Analyse im akkreditierten Labor, Terminüberwachung, Dokumentation
Nach einem Befund	Ursachensuche an Temperatur, Zirkulation und Stagnation, hydraulischer Abgleich, Rückbau toter Leitungsenden, thermische Desinfektion, Spülpläne
Kältetechnik	Dichtheitsprüfungen durch eigene sachkundige Kältetechniker, Führung des Anlagenbuchs, Leckage-Erkennung, Rückgewinnung, Umstellungsplanung
Betrieb	Wartung nach Herstellervorgabe, Fernüberwachung, eigene Notrufnummer mit Eskalationsstufen, vertraglich vereinbarte Reaktionszeiten

Was wir nicht machen: Die Gefährdungsanalyse nach einem auffälligen Legionellenbefund erstellt eine fachkundige Person nach den einschlägigen Regeln – dafür vermitteln wir den Kontakt, statt es selbst zu übernehmen.

Häufige Fragen

Wer muss sein Trinkwasser auf Legionellen untersuchen lassen?

Jeder, der Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgibt und dafür eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung betreibt. Als Großanlage gilt eine Anlage mit einem Speicher über 400 Liter oder mit mehr als 3 Litern Wasserinhalt zwischen Erwärmer und der entferntesten Entnahmestelle – das sind je nach Rohrdurchmesser oft schon rund 15 Meter Leitung. Ein- und Zweifamilienhäuser fallen nicht darunter.

Wie oft muss auf Legionellen geprüft werden?

Bei gewerblicher Tätigkeit, also im vermieteten Wohnbestand, mindestens alle drei Jahre. Bei öffentlicher Tätigkeit – Hotels, Pflegeeinrichtungen, Schulen, Kitas, Sportstätten, Schwimmbäder – jährlich. Neue oder wieder in Betrieb genommene Anlagen werden erstmals drei bis zwölf Monate nach Inbetriebnahme untersucht. Nach mehreren unauffälligen Jahresbefunden kann das Gesundheitsamt das Intervall verlängern.

Was passiert, wenn der Legionellenwert überschritten ist?

Der technische Maßnahmenwert liegt bei 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter. Wird er überschritten, ist das Gesundheitsamt unverzüglich zu informieren, es folgen weitergehende Untersuchungen zur Eingrenzung und eine Gefährdungsanalyse durch eine fachkundige Person. Je nach Höhe des Befundes kommen Sofortmaßnahmen dazu – thermische oder chemische Desinfektion, im Extremfall ein Duschverbot. Wichtig: Ein Befund ist kein Vorwurf, sondern ein Auftrag. Kritisch wird es erst, wenn nichts passiert.

Was kostet eine Legionellenuntersuchung?

Der Preis hängt an der Zahl der Probenahmestellen, nicht an der Gebäudegröße allein. Ein Haus mit einer Steigleitung braucht wenige Proben, eine verzweigte Liegenschaft mit vielen Strängen entsprechend mehr. Wie viele es bei Ihnen sind, steht nach der Begehung fest. Deshalb nennen wir den Preis pro Objekt und vorab, statt eine Pauschale zu veröffentlichen, die am Ende für niemanden stimmt.

Bleileitungen: Was gilt seit Januar 2026?

Nach § 17 der Trinkwasserverordnung mussten Leitungen aus Blei bis zum 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt sein – auch einzelne Teilstücke. Die Frist ist abgelaufen. Eine Verlängerung bis 2036 ist nur in engen Ausnahmen möglich, etwa beim selbst bewohnten Eigenheim ohne Gesundheitsgefährdung oder wenn ein Auftrag erteilt ist und der Betrieb ihn aus Kapazitätsgründen nicht früher ausführen konnte. Betroffen sind fast ausschließlich Gebäude, die vor 1973 gebaut wurden.

Wie oft muss eine Kälteanlage auf Dichtheit geprüft werden?

Nach der Füllmenge in CO₂-Äquivalent, nicht nach Kilogramm: ab 5 Tonnen jährlich, ab 50 Tonnen halbjährlich, ab 500 Tonnen vierteljährlich. Mit einem automatischen Leckage-Erkennungssystem verdoppeln sich die Intervalle jeweils. Ab 500 Tonnen CO₂-Äquivalent ist ein solches System vorgeschrieben. Hermetisch geschlossene Anlagen unter 10 Tonnen sind ausgenommen.

Was muss im Anlagenbuch stehen?

Anlagendaten mit Kältemittel, Füllmenge und Treibhauspotenzial, jede Wartung, Reparatur und Nachfüllung, die Ergebnisse aller Dichtheitskontrollen und wer sie durchgeführt hat. Die Aufzeichnungen sind mindestens fünf Jahre aufzubewahren und auf Verlangen der Behörde vorzulegen. Wir führen das Anlagenbuch für die von uns betreuten Anlagen mit.

Darf ich meine R410A-Anlage weiter betreiben?

Ja. Bestehende Anlagen dürfen weiterlaufen, es gibt keine Stilllegungspflicht. Reguliert wird das Nachfüllen: Für Kälteanlagen ist frisches Kältemittel mit einem Treibhauspotenzial ab 2.500 seit 2025 nicht mehr zulässig, für Klimaanlagen und Wärmepumpen seit 2026. R410A liegt darunter und darf bis 2032 als Frischware nachgefüllt werden, danach nur noch aufbereitet. Planen sollten Sie trotzdem früher – das Angebot wird knapper und teurer, lange bevor ein Verbot greift.

Ab wann darf welche Anlage nicht mehr neu eingebaut werden?

Seit 2025 dürfen Mono-Split-Klimageräte unter 3 Kilogramm Füllmenge mit einem Treibhauspotenzial ab 750 nicht mehr in Verkehr gebracht werden – das betrifft R410A. Ab 2027 folgen Kaltwassersätze und Luft-Wasser-Splitgeräte bis 12 Kilowatt, ab 2029 größere Splitsysteme, ab 2030 die meisten stationären Kälteanlagen. Für den Bestand ändert sich dadurch nichts, für jede Neuanschaffung sehr viel.

Wer haftet, wenn eine Pflicht versäumt wird?

Der Betreiber, also in der Regel der Eigentümer oder die Verwaltung. Verstöße gegen die Trinkwasserverordnung können mit Bußgeldern bis 25.000 Euro geahndet werden; kommt eine Gesundheitsschädigung hinzu, wird daraus schnell mehr. Bei Kälteanlagen drohen Bußgelder und im Schadensfall Probleme mit dem Versicherer. Ein Wartungsvertrag nimmt Ihnen die Verantwortung nicht ab, aber er sorgt dafür, dass die Termine nicht liegen bleiben.

Was übernehmen Sie davon konkret?

Probenahme durch zertifizierte Probennehmer und Analyse im akkreditierten Labor, Terminüberwachung der Intervalle, Dichtheitsprüfungen durch eigene sachkundige Kältetechniker, Führung des Anlagenbuchs, Spülpläne und Stagnationsvermeidung, Nachrüstung von Zirkulation und Regelung, sowie die Planung der Kältemittelumstellung, bevor eine Frist zum Problem wird. Was wir nicht machen, sagen wir auch: Die Gefährdungsanalyse nach einem Befund erstellt ein Hygieniker, wir vermitteln den Kontakt.

Wir nehmen Ihren Bestand auf

Ein Termin, danach wissen Sie für jede Liegenschaft, welche Pflicht wann fällig ist und welche Anlage zuerst umgestellt gehört. Für Verwaltungen mit mehreren Objekten machen wir daraus eine Liste mit Terminen.

Termin vereinbaren 07024 98322-0

Maier Heiztechnik GmbH · Wertstraße 12 · 73257 Köngen

Stand und Grundlagen: 1. September 2026. Trinkwasserverordnung in der seit Juni 2023 geltenden Fassung, insbesondere die Regelungen zu Großanlagen, zum technischen Maßnahmenwert von 100 KBE je 100 Milliliter und zu Bleileitungen nach § 17. Kältemittelangaben nach der Verordnung (EU) 2024/573 über fluorierte Treibhausgase. Angaben zu Gebäudeautomation nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz. Diese Seite ist eine Information für Betreiber und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall; maßgeblich ist der jeweilige Verordnungstext in der geltenden Fassung. Fachbegriffe erklären wir im Glossar.